Emprunter sans apport personnel

Article emprunter sans apport

En période de faible taux, augmenter sa part de crédit peut présenter certains avantages. Toutefois, toutes les configurations ne s’y prêtent pas.

Investir sans apport est-il possible ? En période de faibles taux, accentuer son recours au crédit pour augmenter sa capacité d’emprunt peut être tentant. Cependant, les banques montrent quelques réticences  à prêter plus que la valeur du bien immobilier (on parle alors de prêt à 110%). C’est-à-dire 100% du montant du bien auxquels s’ajoutent 10% supplémentaires pour les frais annexes (droits de mutation, hypothèque ou caution...). Toutefois, sous certaines conditions, il demeure possible de faire financer l’opération dans sa globalité.

Plus de tolérance pour les primo-accédants

Le prêt immobilier est une façon pour les banques de capter une clientèle souvent fidèle. Elles pourront dès lors être plus tolérantes pour les primo-accédants qui constituent pour elle une cible privilégiée. Une banque pourra ainsi comprendre qu’un couple qui démarre dans la vie ait peu d’économies de côté. Cependant, ce sera moins souvent le cas pour des acheteurs installés de plus longue date dans la vie active.

De même, un projet dans le neuf (avec des frais de notaires réduits à 2 et 3% du prix d’achat) sera plus aisément validé que dans l’ancien (près de 7%). Dans tous les cas, il faudra rassurer l’établissement bancaire sur sa capacité de remboursement. Par exemple : une faible différence entre le montant de son loyer et les mensualités du prêt, un poste en CDI, ne pas être à découvert au moins pendant les quelques mois précédant sa demande et le cas échéant, avoir soldé ses crédits à la consommation…

Faire fructifier son apport au lieu de l’utiliser

Pour les investisseurs la donne est tout autre. Ces derniers peuvent avoir intérêt à maximiser l’usage du crédit pour faire baisser leurs impôts (les intérêts étant déductibles des revenus fonciers, plus un investisseur emprunte, plus il réduit sa base imposable). Si par principe, les banques sont réticentes à prêter à 110%, elles pourront valider un tel projet si l’investisseur place son apport (équivalent à au moins 10% du montant de l’achat) sur des produits maison ou des comptes réglementés (contrat d’assurance-vie, livret A). En l’absence d’apport, un taux d’endettement très faible (par exemple 20%) et un projet d’investissement jugé sécurisé par la banque peuvent permettre à un acheteur de financer l’opération globale par le crédit.

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