Comment déclarer vos revenus immobiliers 2016

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La campagne de déclaration de revenus 2016 démarre mercredi 13 avril. Et, si vous avez investi dans l'immobilier en 2015, il va peut-être falloir que vous déclariez des revenus fonciers ou locatifs. Tout ce qu'il faut savoir, en 4 points clés.

Qui est concerné ?

La déclaration de revenus fonciers ne concerne que les particuliers qui ont acheté un bien dans le but de le louer et sont donc susceptibles de percevoir un loyer. Si vous avez acquis un logement pour y vivre, sans en tirer de revenus (résidence principale ou secondaire), rien ne change. Vous serez par contre redevables des taxes immobilières (foncier, habitation), voire de l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF), si votre patrimoine net taxable dépasse les 800 000 €...

Quel régime adopter ?

2 possibilités s'offrent à vous : le régime micro-foncier et le régime réel.
Le régime micro-simplifié peut s'appliquer si les loyers hors charges perçus dans l'année ne dépassent pas 15 000 €. Dans ce cas, l'administration applique un abattement forfaitaire de 30%, mais aucune autre déduction n'est possible.
Si vos charges dépassent 30 % des loyers, il peut donc être intéressant de passer au régime réel qui s'applique dans tous les cas et sans limite de revenus. Contrairement au régime micro-foncier, il fait l'objet d'une déclaration à part (formulaire 2044) et permet de déduire certains frais liés à la gestion de votre bien. Parmi eux : les charges locatives non récupérées, les frais d'agence et de rémunération des concierges, les primes d'assurance, les travaux d'entretien et d'amélioration, voire (dans certains cas) les intérêts d'emprunt.

Avec la Loi Pinel : comment faire ?

Certains biens acquis dans le cadre de dispositifs spécifiques vous permettent de bénéficier d'avantages fiscaux. C'est le cas de la loi Pinel qui offre une remise d'impôts à hauteur de 12 à 21 % de votre investissement. Il faut, pour cela, vous procurer le formulaire 2042 C et y inscrire le montant total investi (majoré des différents frais : notaires, taxes, etc.).
Vous devez également remplir les formulaires 2044 (voir ci-dessus) et 2044 EB (par lequel vous préciser la durée pendant laquelle vous vous engagez à louer ce bien). N'oubliez pas de joindre les pièces justificatives : copie de l'acte notarié, du bail ainsi que de l'avis d'imposition de votre locataire.

Et Censi-Bouvard : micro BIC ou réel simplifié ?

Autre dispositif spécifique : le Censi-Bouvard, qui donne accès au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Dans ce cas, vous ne déclarez pas des revenus fonciers, mais des revenus locatifs.
Là-aussi, 2 régimes s'offrent à vous : le micro BIC (Bénéfices Industriels ou Commerciaux) ou le réel simplifié. Dans le premier cas, les recettes ne doivent pas dépasser 32 600 €. Vous bénéficiez ainsi d'un abattement forfaitaire de 50%. Il faut remplir les cases dédiées au dispositif LMNP / Censi-Bouvard dans les formulaires 2042 C et 2042 C PRO.
Si vous avez perçu plus de 32 600 € de revenus locatifs ou que vous estimez que les frais et charges liés à votre investissement dépassent 50%, vous pouvez opter pour le régime réel. Il faudra alors remplir le formulaire 2031 et reporter les données dans les 2042 C et 2042 C PRO.
Dans tous les cas, n'oubliez pas de préciser votre engagement à louer pour 9 ans. Vous pouvez même récupérer la TVA si vous décidez de conserver le bien pendant 20 ans.