Article diminuer ses impots

Loi Pinel

La loi Pinel peut vous donner droit à une réduction d’impôts


Vous avez un projet d’investissement locatif ? La loi Pinel peut vous donner droit à une réduction d’impôts, proportionnelle à la durée de location du bien. Cette mesure s’applique sous certaines conditions (logement éligible, loyer plafonné, etc.)

Vous souhaitez disposer d’un revenu complémentaire, réduire vos impôts, préparer votre retraite ou vous constituer un patrimoine ? Pour répondre à ces objectifs, le dispositif Pinel vous aide à concrétiser votre achat immobilier locatif. Depuis septembre 2014, cette mesure remplace la loi Duflot et propose davantage de souplesse aux investisseurs.
Si vous achetez un bien immobilier neuf pour le louer, le dispositif Pinel vous ouvre ainsi droit à une réduction d’impôts (calculée sur le prix de revient du logement), soit :

  • -12 % si la location est de 6 ans ;
  • -18 % si elle dure 9 ans ;
  • -21 % si elle se prolonge sur 12 ans.

Cet avantage fiscal s’applique dans les mêmes conditions si vous souscrivez des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
Par ailleurs, vous avez la possibilité de louer le bien à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), ce que ne permettait pas la loi Duflot.
 

Comment profiter de la réduction d’impôts Pinel ?

Pour bénéficier de la défiscalisation Pinel, le logement que vous achetez doit présenter certaines caractéristiques, à savoir :

  • être neuf ou en construction (achat en VEFA - vente en l’état de futur achèvement) ;
  • répondre aux critères de performance énergétique définis par la réglementation thermique 2012 (RT 2012) ou par le label Bâtiment basse consommation (BBC) ;  
  • se situer dans une zone éligible au dispositif Pinel ;
  • respecter un plafond d’investissement de 5 500 €/m² et 300 000 € par an.

 

Par ailleurs, vous devez louer ce bien comme résidence principale, dans les 12 mois suivant son acquisition (ou la date d’achèvement de l’immeuble) :

  • à un locataire dont les revenus sont plafonnés (selon la composition de son foyer et la zone géographique où se trouve l’appartement ou la maison) ;
  • en appliquant un loyer mensuel hors charges qui n’excède pas un certain plafond (barème défini selon la superficie du bien et la région où il se situe).

Zones géographiques concernées par le dispositif Pinel

  • Zone A Bis : Paris et 76 communes des alentours.
  • Zone A : 650 communes, dont Lyon, Marseille, Lille et Montpellier, reste de la petite couronne parisienne, partie Est de la Côte-d'Azur et Genevois français.
  • Zone B1 : grande couronne autour de Paris, agglomérations de plus de 250 000 habitants et quelques autres (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), partie Ouest de la Côte-d'Azur, départements d'outre-mer, Corse.
  • Zone B2 : autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières et littorales où existe une forte demande locative, périphérie de l'Île-de-France. Les communes éligibles ne le sont uniquement qu'en cas d’agrément signé par le préfet

Plafonds de ressources en euros des locataires dans le cadre du dispositif Pinel

Les ressources prises en compte sont celles de l’année N-2 (revenu fiscal de référence après déduction forfaitaire de 10 %).

Compoistion du foyer Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 36 993 36 993 30 151 27 136
Couple 55 287 55 287 40 265 36 238
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge 72 476 66 460 48 422 43 580
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge 86 531 79 606 58 456 52 611
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge 102 955 94 240 68 766 61 890
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge 115 851 106049 77 499 69 749
Majoration pour personne à charge supplémentaire 12 908 11 816 8 646 7 780

Plafonds de loyers applicables dans le cadre du dispositif Pinel

Zones Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Loyer en €/m² 16,83 12,5 10,07 8,75

Comme avec l’ancien dispositif Duflot, on applique aux plafonds de loyer un coefficient multiplicateur calculé selon la formule 0,7 + 19/S (« S » représentant la superficie du logement). Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.


Acheter pour louer : l’essentiel sur la loi Pinel

Vous souhaitez profiter des avantages du dispositif Pinel pour investir dans un bien neuf et le louer ? Voici les principales informations à garder en tête pour mener à bien votre projet.
Si vous investissez dans l’immobilier neuf en loi Pinel, vous bénéficiez des avantages suivants :

  • Réduction d’impôts comprise entre 12 et 21 % du prix de votre bien, pour une location de 6 à 12 ans.
  • Possibilité de louer le bien à un ascendant ou à un descendant.
  • Fiscalité avantageuse applicable aussi en cas d’achat de parts d’une société civile de placement immobilier (SCPI).

Les conditions à remplir pour l’application de la défiscalisation Pinel

Pour profiter des mesures du dispositif Pinel, vous devez :

  • Acheter un bien immobilier situé en zone éligible « loi Pinel ».
  • Investir au maximum 300 000 € par an et 5 500 € par m².
  • Acquérir un bien répondant aux normes de performance énergétique les plus récentes (RT 2012 ou label BBC).
  • Vous engagez à louer votre logement pendant 6 à 12 ans comme résidence principale, en respectant des plafonds de loyer et de ressources des locataires.

Investir en loi Pinel : l’avis de l’expert Cogedim

Le dispositif Pinel permet d’acquérir un bien locatif en réduisant ses impôts, par exemple pour préparer sa retraite. Plus souple qu’un investissement Duflot, un projet Pinel se concrétise facilement grâce aux conseils d’un spécialiste.

Pourquoi choisir un investissement locatif en loi Pinel ?

Aujourd’hui, investir avec le dispositif Pinel représente une réponse à diverses problématiques, à commencer par la préparation et l’amélioration de sa retraite. Ce type d’investissement offre en effet un certain nombre d’avantages fiscaux. Cela permet de se constituer un patrimoine en douceur, moyennant un effort d’épargne relativement faible.
C’est aussi un moyen de protéger sa famille, en acquérant un bien que l’on pourra transmettre. Enfin, l’achat locatif assure des revenus complémentaires réguliers, sous la forme d’un loyer perçu chaque mois.

Quels sont les avantages du dispositif Pinel par rapport à la loi Duflot, qu’il remplace depuis septembre 2014 ?

Cette nouvelle législation offre davantage de souplesse aux investisseurs. D’abord, elle permet de louer le bien à un membre de sa famille, ascendant ou descendant, ce que la loi Duflot n’autorisait pas.
Ensuite, elle donne la possibilité de choisir entre plusieurs durées de location, au minimum 6 ans (contre 9 ans obligatoires auparavant). Cela semble intéressant pour de nouvelles catégories d’investisseurs, comme les jeunes actifs. Dans les grandes villes comme Paris, certains ne sont pas propriétaires de leur résidence principale, parce qu’ils n’en ont pas encore les moyens, ou parce qu’ils manquent de visibilité sur leur mobilité professionnelle future. Dans ce cas, ils peuvent tout à fait réaliser un investissement locatif pour se constituer un capital. Le moment venu, la revente du bien constitue par exemple un apport pour l’achat d’une résidence principale.
De même, les personnes dont la retraite approche peuvent envisager un investissement Pinel avec un engagement de 6 ans seulement. Pour elles, une durée plus longue n’est pas forcément intéressante : si leurs revenus diminuent à la retraite, leur fiscalité baisse aussi, et les réductions d’impôts perdent alors de leur intérêt.
Par ailleurs, le passage au dispositif Pinel a modifié les plafonds de loyer applicables dans plusieurs grandes villes comme Montpellier, Lyon ou Marseille. Par conséquent, les investisseurs peuvent louer plus cher, en fixant un prix plus proche de celui du marché. Ils obtiennent ainsi une rentabilité accrue de leur investissement locatif.

L’investissement Pinel est-il simple à mettre en place ?

Oui, à condition de s’appuyer sur les conseils d’un expert… Lorsqu’il navigue seul sur internet, l’internaute peut rapidement se retrouver noyé sous les informations. Il a besoin d’être guidé par un spécialiste pour trouver rapidement des réponses concrètes à ses questions : quel dispositif choisir en fonction de mes objectifs ? Comment être certain de choisir un bien de qualité, bien situé ? Quels moyens faut-il consacrer à mon investissement ?
Les experts en investissement Cogedim sont là pour aider les investisseurs à concrétiser leur projet. Leur expérience de la fiscalité, du financement et de la promotion immobilière leur permet de donner des clés sur la faisabilité d’un achat locatif. Il ne faut pas hésiter à les contacter pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé !


Dispositif Pinel : exemple et simulation

Grâce à la loi Pinel, vous pouvez bénéficier de réductions d’impôts particulièrement intéressantes, dans le cadre d’un investissement locatif. Un exemple concret permet de mieux comprendre ce dispositif (loyer applicable, financement, économies réalisées, etc.)

Vous souhaitez à la fois obtenir un complément de revenu pour votre retraite dans 20 ans, protéger votre famille et profiter d’avantages fiscaux. Pour cela, vous disposez d’une capacité d’épargne mensuelle de 300 €, sans autre apport.
Dans le cadre du dispositif Pinel, vous achetez un appartement de 2 pièces en zone A, pour 200 000 € (soit 185 000 € pour le logement et 15 000 € pour le parking). Comme vous bénéficiez de frais de notaire réduits s’élevant à 5 000 €, le prix total de votre acquisition est de 205 000 €.
Pour financer votre projet, vous souscrivez un prêt immobilier de 205 000 € sur 20 ans (taux de crédit de 3 %, assurances comprises, hors frais de garantie du prêt), remboursable par mensualités de 1 247 €/mois (assurances inclues) .

En application de la loi Pinel (loi de finance 2014), vous mettez en location votre bien pour une durée de 9 ans , moyennant un loyer de 680 €/mois (hors charges du locataire). Après paiement de la taxe foncière, des frais de syndic, de gestion et d’assurance, vous percevez un loyer mensuel net de 530 €/mois. Vous obtenez aussi une réduction d’impôts étalée sur 9 ans, représentant 18 % du prix payé (soit 36 900 €). Cela équivaut à :
•    4 100 € de réduction d’impôts par an pendant 9 ans ;
•    342 € par mois pour vous aider à financer votre achat.

Au total, sans intégrer les revalorisations des loyers, votre investissement vous revient chaque mois à :
1 137 € (prêt hors assurance ) – 530 € (loyer net) – 342 € (économie d’impôts) = 265  €. Vous respectez donc votre capacité d’épargne mensuelle de 300 €.
Sachez par ailleurs qu’un différé de remboursement du prêt (capital + intérêts) est mis en place entre la signature de l’acte de vente et la livraison de l’appartement. Pendant cette période, la banque débloque les fonds, et vous réglez seulement le montant de l’assurance décès invalidité liée à votre prêt.

En bref : comment votre investissement en loi Pinel répond à vos objectifs

La protection de votre famille est effective dès la signature de l’acte de vente. En cas de décès ou d’invalidité, l’assurance du prêt prend en charge le remboursement des échéances. Votre famille bénéficie alors du capital et/ou des loyers.
Votre réduction d’impôts est de 36 900 € sur 9 ans. Vous pouvez aussi obtenir une réduction de 24 600 € en louant votre bien pendant 6 ans, ou de 43 050 € si votre locataire reste dans l’appartement durant 12 ans.
Votre complément de revenu à la retraite (20 ans après l’achat de l’appartement) s’élèvera à 830 €/mois (loyer mensuel perçu dans l’hypothèse d’une revalorisation des loyers de 1 % par an).