Article Censi Bouvard

Loi Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard s’applique à l’achat d’un logement meublé destiné à la location dans une résidence services. Il présente de nombreux atouts : réduction d’impôts, éventuellement abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs, récupération de TVA… Comment bénéficier de ces notables économies ?

Une fiscalité toujours favorable

Vous souhaitez investir dans un bien immobilier pour percevoir des revenus réguliers prenant la forme de loyers garantis, le transmettre ou potentiellement le revendre avec une plus-value ?
L’amendement Censi-Bouvard, parfois appelé « LMNP Bouvard », peut vous aider à concrétiser ce projet si vous achetez un bien immobilier meublé destiné à la location avec services. En 2015, ce dispositif de défiscalisation vous ouvre droit à une réduction d’impôts égale à 11 % du montant global de votre investissement locatif, répartie sur un minimum de 9 ans. La réduction fiscale s’applique dans la limite d’un plafond constant de 300 000 € TTC d'investissement, frais de notaire inclus.

A noter

Vous êtes faiblement imposé ? Vous pouvez tout à fait profiter des avantages du dispositif Censi-Bouvard. En effet, si votre réduction d’impôts annuelle excède le montant de votre impôt sur le revenu, vous avez 6 ans pour utiliser le solde de réduction d’impôts annuelle non-utilisée.
Si vous investissez en Censi-Bouvard, vous devenez en même temps Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut fiscal vous est accessible si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23.000 € ou, s'ils sont supérieurs à ce montant, restent inférieurs à la moitié des autres recettes du foyer fiscal. Ce régime spécifique comporte un avantage non négligeable. En faisant ainsi passer vos revenus locatifs dans la catégorie des BIC Non Professionnels (Bénéfices Industriels et Commerciaux Non Professionnels), il autorise l'amortissement de votre bien immobilier et mobilier pour la part d’investissement excédant 300.000 € HT.

Par ailleurs, vous récupérez la TVA à 20 % payée dans le prix d'acquisition de votre investissement immobilier et mobilier. Si vous investissez dans une résidence Cogedim Club®, Cogedim vous propose de prendre à sa charge directement le portage de la TVA. Vous financez ainsi votre acquisition uniquement sur son prix HT (immobilier et mobilier).

Quelles conditions pour bénéficier de la défiscalisation Censi-Bouvard ?

Pour que vous puissiez profiter des avantages de la loi Censi-Bouvard, vous devez :
•    Acheter un bien neuf ou en vefa dans une résidence services pour étudiants ou seniors type Cogedim Club® composée de logements meublés ;
•    Vous engager à ce que ce logement soit loué meublé pour une durée minimale de 9 ans ;
•    Lors de votre acquisition, signer un bail commercial avec un gestionnaire-exploitant de la résidence, qui s’engage à rendre a minima les services para-hôteliers indispensables pour être éligible au régime du Loueur Meublé Professionnel ou Non Professionnel et à verser des loyers tout au long de la durée du bail ;

A noter

La loi Censi-Bouvard présente des atouts importants par rapport au dispositif Pinel. Elle s’applique en effet sur tout le territoire français, vous n’êtes pas tenu de plafonner les loyers que vous pratiquez.
Les placements en Censi-Bouvard sont pris en compte dans le calcul du plafonnement global des avantages fiscaux.

 


Vous souhaitez réaliser un investissement locatif en résidence services seniors ou étudiants grâce à la législation Censi-Bouvard ? Voici les informations essentielles pour mener à bien votre projet.

Quels sont les avantages du dispositif Censi-Bouvard ?

Pour un bien acquis en 2014, l’amendement Censi-Bouvard vous permet de profiter des atouts suivants :
• Réduction d’impôts répartie sur 9 ans minimum, égale à 11 % du montant de votre investissement locatif
• Récupération de la TVA à 20 % versée au titre de votre placement immobilier et mobilier.

A noter : la réduction fiscale s’applique dans la limite d’un plafond constant de 300 000 € HT d'investissement, frais de notaire inclus.

Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier de la défiscalisation Censi-Bouvard ?

Pour accéder aux avantages de la loi Censi-Bouvard, vous devez :
• Acheter un bien dans une résidence services pour étudiants ou seniors type Cogedim Club® composée de logements meublés ;
• Vous engager à ce que ce logement soit loué meublé pour une durée minimale de 9 ans
• Lors de votre acquisition, signer un bail commercial avec un gestionnaire-exploitant de la résidence, qui s’engage à rendre a minima les services para-hôteliers indispensables pour être éligible au régime du Loueur Meublé Professionnel ou non Professionnel et à verser des loyers tout au long de la durée du bail.

Pour plus d’informations sur ce dispositif, n’hésitez pas à consulter votre expert fiscal immobilier Cogedim.
 


Votre investissement en loi Censi-Bouvard : l’éclairage de l’expert Cogedim

Dans quels cas les futurs propriétaires achètent-ils en loi Censi-Bouvard ? Quels sont les avantages de cette loi par rapport à d’autres dispositifs de défiscalisation ? Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel est-il contraignant à mettre en place ? L’expert Cogedim répond à vos questions.

Quels types d’investisseurs achètent un bien en loi Censi-Bouvard ?

Il s’agit par exemple de personnes qui souhaitent placer un capital dans l’immobilier pouvant générer des revenus réguliers prenant la forme de loyers garantis par un preneur à bail de renom. Certains acquéreurs en loi Censi-Bouvard veulent se constituer un patrimoine pour bénéficier de revenus complémentaires pendant leur retraite, tout en bénéficiant des allègements fiscaux que cette loi procure. Certains investisseurs achètent un appartement dans une résidence services dans le cadre de la loi Censi-Bouvard dans le but de bénéficier de ses avantages pendant la durée du bail, puis dans le but d’occuper l’appartement eux-mêmes au terme du bail. Dans ce cas, en tant qu’investisseurs, ils deviennent propriétaires de leur futur logement. Ce bien constitue un patrimoine transmissible. Pour tous ces acheteurs, le dispositif Censi-Bouvard offre des avantages appréciables.

Quels sont les avantages d’un investissement en loi Censi-Bouvard par rapport à une acquisition en dispositif Pinel ?

Dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, l’investisseur a le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Dans ce régime, l’investisseur peut récupérer la TVA versée lors de son achat, ce qui n’est pas possible pour un investissement en loi Pinel. Dans le régime du Loueur en Meublé, l’investisseur déclare ses revenus locatifs dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), alors que le dispositif Pinel s’inscrit dans le cadre des résultats fonciers.

De plus, le propriétaire qui loue un meublé acquis en loi Censi-Bouvard conclut un bail commercial avec la société d’exploitation de la résidence services. Le gestionnaire exploitant est locataire du bien, et l’occupant effectif de l’appartement en est le sous-locataire. Ce système garantit au propriétaire des revenus locatifs pérennes pendant toute la durée du bail, quelle que soit l’occupation de son appartement. Cela représente un confort non négligeable pour l’investisseur ! Le dispositif Pinel ne garantit pas le paiement de loyers réguliers.

Par ailleurs, dans le dispositif Pinel, un plafond par m² de surface habitable est instauré en fonction de la localisation du logement. Ce plafond est de 5.500 euros par m² pour les zones éligibles au Pinel. Pour les locataires, il existe un plafond de ressources qui détermine quels locataires peuvent accéder au logement Pinel. De plus, les loyers doivent respecter des plafonds fixés chaque année. Dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, ni les prix de vente ni les loyers ne sont sujets à des limitations.

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) n’est-il pas trop contraignant à mettre en place, notamment pour un premier investissement ?

Au contraire, le statut LMNP simplifie la vie de l’investisseur, qui confie son bien au gestionnaire exploitant de la résidence. Par exemple, en investissant dans une résidence seniors Cogedim Club®, l’acquéreur en Censi-Bouvard ne se charge ni du montage de son investissement, ni de la recherche d’un locataire. Cogedim s’occupe de tout : Cogedim se charge de récupérer la TVA pour l’investisseur qui n’a pas à l’avancer et lui verse des revenus locatifs garantis. Les appels de loyers de l’investisseur à l’exploitant sont même établis par Cogedim. Cela allège considérablement ses obligations de propriétaire !