article IMNP et IMP

LMNP / LMP

Investissement dans une résidence avec services pour seniors ou étudiants, appartements meublés dans une résidence classique: les statuts de LMP et LMNP s'appliquent à de nombreux biens immobiliers.

Le Loueur en Meublé non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal avantageux. La résidence séniors COGEDIM CLUB® bénéficie du statut de résidence service et permet de cumuler favorablement :

La récupération immédiate de la TVA

Elle est avancée par Cogedim. En signant un bail commercial avec la société Cogedim Résidences Services, vous récupérez la TVA à 20% sur l'immobilier, le mobilier et les frais de notaire*. Même en cas d'évolution de la TVA, le prix d'acquisition Hors Taxes reste invariable.

Des revenus défiscalisés sur le long terme

Des revenus défiscalisés sur le long terme grâce à la déductibilité des amortissements et des charges d'intérêt d'emprunt. Dans le cadre de la location meublée en régime réel simplifié, les frais de notaire, la taxe foncière, les amortissements sur le prix de revient de l'immobilier (hors charges foncières) et le mobilier, génèrent un déficit déductible sur les revenus de même nature, et compensent presque à eux seuls les revenus locatifs. Le recours à l'emprunt peut les rendre totalement exonérés d'impôts sur du moyen voir du long terme**.


LOYERS GARANTIS PAR COGEDIM PENDANT 9 ANS ET 1 MOIS MINIMUM


 

*Art. 261/D4 du code Général des Impôts : récupération de la TVA dans le cadre de l'acquisition d'un logement meublé dans une résidence avec services.

**Suivant options d'emprunt et d'amortissement prises en compte.


Choisir un statut pour louer un bien meublé en résidences services : les conseils de l’expert Cogedim

Quelles sont les conditions pour être éligible au régime du Loueur Meublé ?

  • Acheter un bien neuf ou en vefa dans une résidence services pour étudiants ou seniors type Cogedim Club®, ou une résidence de tourisme composée de logements meublés ;
  • Vous engager à ce que ce logement soit loué meublé pour une durée minimale de 9 ans et 1 mois ;
  • Lors de votre acquisition, signer un bail commercial avec un gestionnaire-exploitant de la résidence, qui s’engage à rendre a minima les services para-hôteliers indispensables pour être éligible au régime du Loueur Meublé Professionnel ou Non Professionnel et à verser des loyers tout au long de la durée du bail

Quels biens peuvent être loués ?

Dès lors qu'ils sont meublés et équipés, peuvent être loués, notamment des :
- logements dans des résidences services pour seniors, telles que les résidences Cogedim Club®,
- logements dans des résidences services pour étudiants,
- logements dans des résidences de tourisme classées.
Dans le cas des résidences seniors, étudiants ou de tourisme classées, votre locataire est le gestionnaire-exploitant avec lequel vous avez souscrit un bail commercial de plus de 9 ans, et qui vous garantit vos loyers.
Les résidents de ces résidences peuvent louer les appartements pour une courte durée : bail meublé d'un an (pour les étudiants ou les seniors) ou de courts séjours pour les résidences tourisme affaires ou de loisirs. Ceci élargit considérablement le champ des locataires potentiels.

Si un Loueur en Meublé confie la location de son bien à un gestionnaire-exploitant, quels sont les points clés du contrat qu’il signe avec celui-ci ?

Ce contrat est un bail commercial. Dans ce cadre, le gestionnaire-exploitant est considéré comme le locataire de l’investisseur. Il se charge de rechercher l’occupant effectif du logement, qui en sera juridiquement le sous-locataire. Avec ce type de bail, le Loueur en Meublé n’a pas à se soucier de la gestion locative de son bien. Par ailleurs, il est sûr de percevoir des revenus réguliers reversés par le gestionnaire-exploitant, même si son bien n’est pas sous-loué. Cela constitue un confort non négligeable, surtout pour un investisseur qui débute son activité et ne connaît pas parfaitement le marché locatif. En outre, il peut récupérer la TVA sur l’immobilier et le mobilier. Pour ce profil d’investisseur, l’étude personnalisée proposée par Cogedim se révèle particulièrement utile.


Qu’est-ce qui différencie les statuts LMP et LMNP ? Pour lequel de ces deux statuts vaut-il mieux opter ? Quels sont les avantages de la gestion locative externalisée pour un Loueur en Meublé ? L’expert Cogedim vous conseille pour orienter vos décisions si vous souhaitez investir dans un appartement en résidences services.

Quelle est la principale différence entre le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ?

Le statut LMNP concerne les propriétaires qui retirent de la location de leur bien moins de 50 % de leurs revenus. Pour bénéficier du statut LMP, l’investisseur doit réaliser au moins 23 000 € par an de recettes locatives et celles-ci doivent représenter plus de la moitié de ses revenus. Le statut de Loueur Meublé Professionnel impose d’être inscrit au RCS.

Quels sont les avantages de ces deux statuts ?

Les revenus résultant de la location en meublé sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Tant en LMP qu’en LMNP, en optant pour le régime fiscal dit "du bénéfice réel", vous pouvez déduire les charges de vos loyers (dont les intérêts d'emprunt et les amortissements calculés sur l’immobilier et le mobilier) et utiliser l’éventuel déficit reportable pour défiscaliser vos recettes locatives lorsque votre prêt sera remboursé.

Les Loueurs en Meublé Professionnels peuvent déduire de surcroît les déficits liés à leur activité de leur revenu global sans limitation, sous réserve que ces déficits ne proviennent pas du seul amortissement des biens loués. Ils bénéficient également du régime des plus-values professionnelles plus avantageux que celui appliqué aux plus-values immobilières des particuliers. En outre, les logements meublés considérés comme des biens professionnels peuvent ne pas être soumis à l'ISF sous certaines conditions.

Pour un investisseur,  dans quels cas vaut-il mieux opter pour l’un ou pour l’autre de ces deux statuts ?

Tout dépend du profil et des objectifs de l’investisseur. Pour quelqu’un qui démarre son activité locative, devenir LMNP est plus indiqué. En effet, ce statut n’implique aucune obligation concernant le montant minimum des recettes locatives. De ce fait, on peut y accéder même si l'on investit dans un seul bien, pour obtenir des revenus complémentaires qui seront défiscalisés et indexés (revalorisation des loyers). C'est un complément de retraite très avantageux.

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel concerne des investisseurs qui consacrent un capital important à leur achat immobilier. Le plus souvent, ils possèdent plusieurs biens meublés mis en location. En cotisant au régime des commerçants, ils bénéficient de surcroît d'une couverture sociale et de retraite qui peut être utile lorsqu'ils n'ont pas assez cotisé.