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Les centres-villes qui font peau neuve

 A la (re)conquête de leur cœur de ville, les communes sont en plein chantier : misez sur ces quartiers en devenir.

Pour donner un second souffle à leur cœur, les villes ne lésinent pas sur les moyens. La nature des interventions varie selon les communes, du ravalement chirurgical des façades pour rajeunir un patrimoine défraîchi à des opérations de démolition-reconstruction d’envergure en vue d’éliminer les bâtisses disgracieuses.
Objectif : redynamiser l’activité et améliorer l’esthétique des centres en créant logements, immeubles de bureaux et activités commerciales.

Grandes métropoles : l’extension

Lyon double son centre-ville

Coupée de Lyon par la gare de Perrache, la zone souffrait d’un habitat en piteux état et de la présence des prisons, du marché de gros et des trafics en tout genre. Pourtant, la qualité du site, à la confluence de la Saône et du Rhône, est indéniable. C’est là, à la pointe de la presqu’île, que les grues s’activent aujourd’hui pour donner forme à Lyon Confluence. Les projets de ce chantier titanesque de 150 hectares (l’équivalent du centre historique) sont multiples : le réaménagement des abords de la gare, le musée des Confluences, l’hôtel de région, un parc de 40 hectares, un parking de 630 places, la place Nautique (aussi grande que la place de Bellecour), des bureaux, un pôle de loisirs….Et, fin 2009, les deux tiers des logements neuf de la première phase, soit 1 000 lots, auront été livrés. La prime a été donnée à la qualité architecturale et environnementale des bâtiments, sélectionnés sur concours. En moins de dix-huit mois, plus de 200 logements sur les 500 commercialisés ont trouvé preneur. Sur les neuf premiers mois de 2007, les investisseurs, qui misent sur la valorisation de la zone à moyen terme, représentent la moitié des réservations.

Bordeaux renoue avec sa rive droite

Bordeaux reprend son rang. Longtemps à la traîne derrière des villes comme Toulouse ou Nantes, la capitale girondine souffrait de la vétusté de son parc immobilier. Pour réveiller la Belle Endormie, de grands travaux ont été engagés depuis une douzaine d’années : création de trois lignes de tramway, aménagement des quais, rénovation des voies et des immeubles. A ce jour, plus de 12 millions d’euros de travaux sur 1 250 logements, et 350 logements vacants ont été remis sur le marché. En parallèle, le quartier en plein essor de la Bastude s’impose comme un prolongement logique du centre-ville. Il n’était pas dans les habitudes des Bordelais de traverser le pont, mais la rive droite se métamorphose. Le nouveau jardin botanique, l’implantation de la faculté de gestion, les immeubles de bureaux, le tramway reliant les deux rives et les 3 000 logements neufs remplacent peu à peu les friches industrielles et ferroviaires. Cette zone va prendre de l’ampleur. Pour de l’investissement locatif, une rentabilité de l’ordre de 4% est attendue. Et globalement, Bordeaux, qui est encore de 10% moins chère que Toulouse, va gagner du terrain.

Marseille bénéficie de fonds privés

Marseille a vu les choses en grand. D’ici à 2012, la Cité phocéenne comptera en plus 600 000 mètres carrés de bureaux et 200 000 mètres carrés de commerces et d’équipements publics, ainsi que 400 000 mètres carrés de nouveaux logements. Un chantier de longue haleine, démarré en 1994, qui couvre en particulier les quartiers de la Joliette et de la gare Saint-Charles.
Tombé en déshérence, le quartier connaît un grand bouleversement. Les secteurs directement influencés sont les 1er, 2e et 3e arrondissements, en totale restructuration.
Le projet a généré au total 1 milliard d’euros d’investissement privés pour 300 millions de fonds publics. La moitié des acquéreurs sont des investisseurs (loi Robien), avec un vivier de locataires assuré par les nombreux actifs mutés dans le secteur. « La rue de la République fait le lien entre le centre historique du vieux port et le nouveau quartier d’affaires de la Joliette

Les villes moyennes : la rénovation

Toulon reconquiert sa « basse ville »

Dans toutes les villes, le centre est le quartier chic, mais à Toulon, on le fuyait plutôt. Au point que le centre historique avait perdu 30% de sa population entre 1990 et 1999.
La ville a petit à petit reconquis ce quartier en déliquescence. Entre autres réalisations, la réhabilitation de l’avenue de la République, de la place de Liberté et de la place d’Armes. En parallèle, une zone franche urbaine en plein cœur de ville a été définie. Alors que les commerces fermaient sans trouver de repreneur, on compte 250 créations nettes d’activités dans le secteur. Et, de l’avis de tous, l’ambiance du quartier a changé. La poursuite de ces efforts, conjugués à la construction d’un deuxième tunnel pour réduire les nuisances automobiles et à l’arrivée du tramway en 2010, va confirmer le retour en force de la capitale varoise.
Les prix de l’immobilier sont bien inférieurs au reste de la côte et Toulon offre des rentabilités de l’ordre de 5 à 6%. Un potentiel intéressant pour un investisseur, d’autant que la demande locative est croissante : Outre les marins, traditionnellement nombreux à Toulon, la population étudiante devrait s’accroître.

Les banlieues : la création

Vaulx-en-Velin revit

Quand le cœur de ville n’existe pas, il faut l’inventer. Vaulx-en-Velin en a fait l’expérience, avec succès !

« Nous n’avions qu’en centre commercial sur dalle de 25 000 m², replié sur lui-même, difficilement accessible. Les tentatives d’amélioration engagées n’ayant pas porté leurs fruits, nous avons décidé de le raser et de concevoir un centre-ville normal », explique Maurice Charrier, maire (divers gauche) de cette commune de la banlieue lyonnaise. Rues, logements, commerces, services, espaces publics, tout a été pensé pour (re)donner vie à la ville. Avec en point d’orgue la création du jardin de la Paix et des Libertés en 2005. L’investissement privé a suivi, engendrant logements neufs et activités tertiaires (10 000 mètres carrés de bureaux déjà installés). Le nouveau centre a créé des repères dans la ville. Les prix tendent à augmenter mais restent attrayants. D’ailleurs, les investissements sont de plus en plus nombreux, car, avec une mise raisonnable, les perspectives de plus-values sont incitatives et trouver un locataire n’est pas un souci. 

(source : www.lavieimmo.com)