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Avec un prêt classique dit «amortissable», l’emprunteur rembourse à chaque échéance un montant fixe constitué d’une partie du capital restant dû et des intérêts calculés sur ce capital. Comme le capital se trouve remboursé au fil du temps, les intérêts payés décroissent alors que la partie du capital remboursé augmente.

Avec le prêt «in fine», l’emprunteur ne paie que les intérêts portant sur la totalité du capital emprunté et ce, pendant toute la durée de vie du prêt ; le capital étant remboursé à l’échéance du prêt.
Les mensualisés sont donc moins élevées qu’un prêt classique. Mais, ce crédit coûte plus cher car le capital emprunté sur lequel sont calculés les intérêts ne diminue pas avec les versements.

Le prêt «in fine» est avant tout utilisé pour le financement de projets d’investissements locatifs. Pour limiter le risque que l’emprunteur n’ait pas le capital suffisant pour rembourser le prêt à l’échéance, la banque exige le nantissement en sa faveur d’un portefeuille de sicav monétaires ou d’un contrat d’assurance-vie.

Le montage financier d’un tel investissement comporte des avantages. Avec des mensualités plus faibles, les revenus locatifs peuvent compenser intégralement la charge financière. L’effort financier s’en trouve allégé pendant les premières années. Par ailleurs, les intérêts payés sont déductibles des revenus fonciers.
A l’échéance du prêt, l’emprunteur peut escompter sur la revalorisation de son bien pour rembourser le capital.

Exemple schématique :

M. Martin emprunte 100 000 € pour acheter un logement du même montant à un taux de 4% sur dix ans, il paiera chaque année 4 000 € (financés en tout ou partie par les loyers), puis remboursera les 100 000 € la dixième année. Mais on peut penser que le logement s’est largement valorisé en dix ans. M. Martin s’est donc “enrichi” sans effort financier...